Les bonnes étapes pour vendre un bien immobilier
Vendre un bien immobilier nécessite une bonne organisation. Plusieurs étapes y sont indispensables. Cela va de la valeur du prix du bien, en passant par la définition de la stratégie de vente que nous allons adopter jusqu’à la signature du compromis de vente. Ci-dessous, vous verrez plus en détail, les différentes étapes auxquelles j’ai recours pour effectuer une bonne vente immobilière.
01 L’ESTIMATION DU PRIX DE VENTE
C’est la phase la plus importante de votre vente. Même en période de crise immobilière, des ventes ont lieu. Toutefois, vous devez adapter votre offre au prix du marché immobilier. Il est important de ne pas surestimer son bien immobilier de 20% ou 30% plus cher que la réalité et ainsi, attendre des mois et des mois avant de réagir.
Nous sommes sur un marché immobilier baissier donc, plus vous attendez, plus la chute va être dure pour rattraper la réalité du marché.
Votre bien immobilier risque de se retrouver sur internet pendant des mois voire des années… donc très difficilement vendable. Il faut donc mettre toutes les chances de son côté.
Mon expérience dans la rénovation de l’habitat me permet d’estimer au plus juste les biens immobiliers que je rentre. Les étapes de l’estimation immobilière sont toujours les mêmes:
– Je fais une découverte complète de votre bien immobilier.
– Je demande toutes les informations financières (ES, eau, charges, et…) et diagnostics immobiliers obligatoires
– Je donne mon avis objectif sur votre bien, les points positifs et les points négatifs. L’objectif étant de vous aider à faire vendre votre bien et non de de vous flatter
– Je chiffre l’estimation de votre bien immobilier avec un point haut et un point bas.
– Je vous parle de stratégie de vente.
– Je vous suggère quelques améliorations simples et peu coûteuses afin d’aider à la vente.
– Je vous explique comment je procède.
Et nous prenons la décision si vous avez envie de travailler avec moi et moi de travailler pour vous !
02 L’ANNONCE IMMOBILIÈRE
Il y a deux techniques pour faire une annonce immobilière :
– VAGUE :
Elle consiste à rajouter peu de détails et de photos. Cette technique est utilisée par les agences ayant souvent de fortes commissions, cela a pour avantages d’augmenter les visites mais lorsque l’acheteur potentiel est là, c’est la déception complète. Les futurs acquéreurs n’ayant pas vu l’état de la salle de bains ou de la cuisine, estiment le prix trop cher ou n’ont aucune envie de faire des travaux. Toute la décoration est à refaire, le jardin est en friche. La maison est en triplex et les personnes qui la visitent sont des personnes âgées etc… Ainsi, ils vous garantissent de nombreuses visites mais peu qualitatives car elles peu ciblées et le temps passe, vous n’avez plus qu’à baisser votre prix de vente. Une technique que je n’utilise JAMAIS.
– DÉTAILLÉE:
Lorsqu’on est à 3% de commission, j’ai besoin de vendre PLUS donc d’optimiser mon temps de travail.
Pour cela, je qualifie mes visiteurs par des annonces très détaillées.
Je mets un maximum d’informations sur le bien immobilier (superficie des pièces, éventuellement les travaux indispensables ou à prévoir, les charges et consommations, le mode de chauffage etc…)
Je mets toujours 10 photos sur mes annonces.
Mes photos sont prises en HD avec un appareil professionnel et des techniques pro.
Je recommande toujours à mes vendeurs d’ajouter ou de supprimer des choses afin d’optimiser les prises de vue et de donner envie de visiter votre bien.
03 LA DIFFUSION DE L’ANNONCE SUR INTERNET
Toutes mes annonces immobilières sont diffusées sur des plateformes immobilières, me permettant ainsi d’avoir une visibilité maximale pour vendre mes biens immobiliers.
Il y a environ 120 sites web dont les plus connus (seloger, logic-immo, leboncoin, troispourcent.com,etc…)
Les temps ont changé, 90% des acquéreurs recherchent le plus souvent leur futur bien immobilier sur internet.
Les vitrines et la presse papier sont devenues anecdotiques et surtout très chères.
04 LES VISITES IMMOBILIÈRES
Après avoir qualifié les acquéreurs potentiels par des questions simples. Je conviens d’un rendez-vous. Que vous soyez présents ou non, durant les visites, je gère tout du début jusqu’à la fin de la visite. Des questions vous seront éventuellement posées par le ou les futurs acheteurs. Puis je fais un débriefing avec le visiteur après être sorti de votre appartement ou de votre maison. Le gros avantage de passer par un agent commercial de l’immobilier (agent mandataire) est que lors de ce débriefing, les visiteurs se lâchent.
Lorsque vous cherchez à vendre en direct, l’objection principale est « Nous allons réfléchir… ». Cela veut dire « Nous ne sommes pas intéressés mais nous ne voulons pas vous faire de peine ». Le débriefing me permet de connaître les objections principales et éventuellement de rattraper le coup, parce que le client a repéré quelque chose qui n’est pas grave mais n’en a pas parlé durant la visite. À la suite de cette visite, je rappelle ou envoie un sms à mes vendeurs afin de leur donner les impressions générales (positives ou négatives) afin de préparer les futures visites.
05 LA NÉGOCIATION ET LA SOLVABILITÉ
Lorsqu’un acheteur est intéressé par votre bien immobilier, je lui fais remplir une offre d’achat manuscrite. La négociation est fréquente dans les transactions immobilières, surtout si l’acheteur constate de légers défauts dans le bien immobilier. Si vous recevez une offre d’achat au prix fixé, je vous donne mon avis personnel et vérifie sa solvabilité avant que vous acceptiez cette offre.
Il n’y a rien de pire que de signer un compromis qui bloque le vendeur pour plusieurs mois avant de vous rendre compte que votre acheteur qui était évidemment solvable, n’était juste jamais allé voir un banquier avant de vous faire une offre.
06 LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE
Tous les compromis sont signés chez le notaire de mes vendeurs.
Parce que les compromis de vente signés chez les notaires sont gratuits (sauf exception rare) et surtout sont bien faits. Les textes de loi se durcissent et changent continuellement. Les notaires font des compromis dans les règles de l’art. Un compromis de vente mal fait ou avec une date oubliée, une signature oubliée etc.. est annulable très facilement.
Afin de gagner en réactivité, je prépare toujours un pré-compromis avec tous les éléments nécessaires pour le notaire afin de signer rapidement ce dit compromis.
Je rédige également la liste de biens mobiliers négociés durant la vente.
Je suis toujours présent à la signature de mes compromis (sauf rare imprévu)
07 L’ACTE DÉFINITIF ET LA REMISE DES CLEFS
Un ou deux jours avant la date de signature, je propose aux acheteurs de revisiter le bien immobilier afin de faire un état des lieux, d’effectuer le relevé des différents compteurs et mes vendeurs en profitent pour donner les explications nécessaires pour une bonne prise en main du nouveau bien immobilier. Moment convivial et important. Nous pouvons les uns et les autres signer l’acte définitif chez le notaire de mon acheteur, si différent du notaire de mon vendeur. Je suis également présent car les acheteurs et les vendeurs m’ont tous fait confiance. Mon travail est terminé !
Ps: J’accepte avec plaisir les apéros chez mes vendeurs et mes acheteurs.
Il s’agit évidemment d’un acte commercial mais c’est aussi une relation humaine qui se crée entre les uns et les autres.
